FORUM SOSIALISASI DAN DISKUSI MENTERI PKP BERSAMA PENGEMBANG JATIM
Oleh: Dr. Basa Alim Tualeka, MSi
Penasehat DPD REI Jawa Timur
A. Pendahuluan
Program pembangunan 3 juta rumah bukan sekadar agenda pembangunan fisik, tetapi merupakan program strategis nasional untuk mewujudkan keadilan sosial dan kesejahteraan rakyat. Rumah adalah kebutuhan dasar, fondasi keluarga, dan titik awal peningkatan kualitas hidup masyarakat.
Namun demikian, pengalaman di lapangan menunjukkan bahwa kebijakan sebesar apa pun akan mengalami hambatan jika tidak didukung oleh sosialisasi yang efektif dan forum diskusi yang terbuka, jujur, dan solutif. Oleh karena itu, inisiatif Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait, untuk berdialog langsung dengan para pengembang di Jawa Timur merupakan langkah yang tepat dan harus diapresiasi.
Forum ini tidak boleh berhenti pada seremoni, tetapi harus menjadi wadah untuk membongkar persoalan nyata, menyatukan persepsi, dan merumuskan solusi konkret. Jawa Timur, sebagai salah satu provinsi dengan pertumbuhan ekonomi tinggi dan kebutuhan hunian besar, memiliki potensi sekaligus tantangan yang kompleks.
B. Persoalan Klasik: Tanah Mahal, Program Terhambat
Dalam praktik pembangunan perumahan subsidi, komponen terbesar biaya adalah tanah. Di kawasan strategis Jawa Timur seperti Surabaya, Sidoarjo, dan Gresik, harga tanah mengalami kenaikan signifikan akibat:
Urbanisasi dan pertumbuhan penduduk
Perkembangan kawasan industri
Keterbatasan lahan
Spekulasi harga oleh pasar
Akibatnya, pengembang menghadapi dilema serius. Harga rumah subsidi ditentukan oleh pemerintah, sementara biaya produksi, terutama tanah, terus meningkat. Margin keuntungan menjadi sangat tipis, bahkan dalam beberapa kasus tidak menarik secara bisnis.
Jika tidak ada solusi struktural, maka program 3 juta rumah akan menghadapi risiko besar: tidak tercapai secara optimal.
C. Peran Negara: Tidak Hanya Regulator, Tetapi Fasilitator
Pandangan Maruarar Sirait sangat jelas: negara harus hadir tidak hanya sebagai pembuat regulasi, tetapi juga sebagai fasilitator dan akselerator.
Kehadiran negara dapat diwujudkan melalui:
Penyediaan tanah pemerintah
Penyederhanaan regulasi
Dukungan pembiayaan
Mendorong kolaborasi dengan sektor swasta
Melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dan dukungan Badan Bank Tanah, pemerintah memiliki instrumen kuat untuk menyediakan lahan bagi pembangunan perumahan rakyat.
Namun, instrumen ini harus dioperasionalkan secara konkret di daerah, termasuk di Jawa Timur.
D. Pandangan Praktis: Profesionalisme dan Kejujuran sebagai Kunci
Sebagai pelaku dan pengamat di lapangan, saya melihat bahwa persoalan utama bukan hanya pada ketersediaan tanah, tetapi juga pada:
Tata kelola yang belum profesional
Koordinasi yang lemah
Kebijakan yang tidak sinkron
Kurangnya transparansi
Sering kali kita memiliki potensi besar—tanah tersedia, developer siap, pasar ada—tetapi gagal dalam eksekusi karena sistem yang tidak berjalan dengan baik.
Saya berpendapat bahwa:
> Kejujuran dalam diskusi dan profesionalisme dalam pelaksanaan adalah kunci utama keberhasilan program perumahan.
Forum sosialisasi dan diskusi harus menjadi ruang untuk menyampaikan realitas, bukan sekadar formalitas.
E. Peran Strategis Forum Sosialisasi dan Diskusi
Forum yang diinisiasi Menteri PKP harus memiliki tujuan yang jelas dan terukur, yaitu:
1. Membuka Masalah Secara Transparan
Developer harus diberi ruang untuk menyampaikan kendala nyata, seperti:
Harga tanah
Perizinan
Infrastruktur
Pembiayaan
2. Menyatukan Persepsi
Sering terjadi perbedaan pemahaman antara pusat, daerah, dan pelaku usaha. Forum ini harus menjadi alat untuk menyamakan visi.
3. Merumuskan Solusi Konkret
Diskusi harus menghasilkan langkah nyata, bukan sekadar rekomendasi umum.
4. Membangun Kepercayaan
Kepercayaan antara pemerintah dan pengembang adalah modal utama.
F. Peran Pemerintah Daerah: Kunci Implementasi
Keberhasilan program ini sangat ditentukan oleh peran pemerintah daerah di Jawa Timur.
1. Pemerintah Provinsi Jawa Timur
Sebagai koordinator, pemerintah provinsi harus:
Menginventarisasi tanah milik pemerintah provinsi
Mensinkronkan kebijakan pusat dan daerah
Menyederhanakan regulasi lintas wilayah
Menyediakan infrastruktur strategis
Menjadi fasilitator antara developer dan pemerintah kabupaten/kota
Provinsi harus menjadi penggerak utama, bukan sekadar pengamat.
2. Pemerintah Kabupaten
Kabupaten memiliki peran besar karena ketersediaan lahan:
Menyediakan lahan skala besar
Mempermudah perizinan
Menyesuaikan tata ruang
Menyediakan infrastruktur dasar
Mendorong investasi perumahan
Kabupaten adalah lokasi utama realisasi program.
3. Pemerintah Kota
Kota menghadapi keterbatasan lahan, sehingga harus inovatif:
Mengembangkan apartemen subsidi
Mengoptimalkan lahan pemerintah kota
Merevitalisasi kawasan kumuh
Mempercepat perizinan berbasis digital
Mengintegrasikan hunian dengan transportasi
Kota harus menjadi pusat inovasi perumahan modern.
G. Solusi Strategis: Kolaborasi Tanah Pemerintah dan Pengembang
Untuk mengatasi mahalnya tanah, diperlukan model kerja sama:
1. Kerja Sama Pemanfaatan (KSP)
Tanah pemerintah digunakan oleh developer dengan sistem bagi hasil.
2. Sewa Jangka Panjang (Land Lease)
Masyarakat membeli bangunan, bukan tanah.
3. Hunian Vertikal
Efisien dan cocok untuk kota besar.
4. Land Banking
Pemerintah mengamankan lahan sejak awal.
5. Kawasan Terintegrasi
Perumahan dekat kawasan industri.
H. Kendala Nyata yang Harus Diselesaikan
Forum diskusi harus berani membahas:
Status tanah tidak clean and clear
Perizinan yang rumit
Infrastruktur belum siap
Margin developer rendah
Koordinasi lemah
Tanpa menyelesaikan ini, program akan berjalan lambat.
I. Rekomendasi Strategis
1. Membentuk forum permanen pemerintah–developer
2. Menyusun database lahan pemerintah
3. Mengoptimalkan peran Badan Bank Tanah
4. Mendorong hunian vertikal
5. Memberikan insentif bagi developer
6. Meningkatkan transparansi dan profesionalisme
J. Penutup
Program 3 juta rumah adalah peluang sekaligus tantangan besar. Keberhasilannya sangat ditentukan oleh:
Sinergi pusat dan daerah
Ketersediaan lahan
Kemudahan regulasi
Kolaborasi dengan pengembang
Forum sosialisasi dan diskusi yang diinisiasi Maruarar Sirait harus menjadi titik awal perubahan.
Sebagai Penasehat DPD REI Jawa Timur, saya menegaskan bahwa:
> Jika kita jujur dalam diskusi, profesional dalam bekerja, dan berani mengambil keputusan, maka program ini bukan hanya mungkin, tetapi pasti berhasil.
Akhirnya, rumah bukan sekadar bangunan. Ia adalah simbol harapan, kesejahteraan, dan masa depan bangsa. (Obasa).
