Oleh: Dr. Basa Alim Tualeka, M.Si
Penasehat DPD REI Jawa Timur
Pembangunan perumahan subsidi sejatinya bukan sekadar program pembangunan fisik, melainkan mandat konstitusional negara dalam menjamin kesejahteraan rakyat. Rumah adalah kebutuhan dasar yang tidak bisa ditunda, apalagi di tengah tekanan ekonomi, urbanisasi, dan pertumbuhan penduduk yang terus meningkat.
Namun realitas di Jawa Timur menunjukkan bahwa perhatian pemerintah daerah—baik gubernur, bupati, maupun walikota—masih belum maksimal terhadap sektor ini.
Padahal, jika dikelola dengan serius dan profesional, sektor perumahan subsidi dapat menjadi lokomotif ekonomi daerah sekaligus solusi konkret bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Di sinilah letak persoalan mendasar: perumahan subsidi belum ditempatkan sebagai prioritas strategis dalam kebijakan pembangunan daerah.
A. Perumahan Subsidi: Kewajiban Negara, Bukan Beban Daerah
Negara melalui berbagai instrumen kebijakan telah menunjukkan komitmennya dalam penyediaan perumahan layak bagi rakyat. Program-program yang dijalankan oleh Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman serta dukungan pembiayaan dari BP Tapera merupakan bentuk nyata keberpihakan tersebut.
Namun, implementasi di lapangan tidak bisa hanya bergantung pada pemerintah pusat. Pemerintah daerah memiliki peran yang sangat menentukan, mulai dari penyediaan lahan, kemudahan perizinan, hingga pembangunan infrastruktur pendukung. Tanpa dukungan daerah, program pusat akan berjalan pincang dan tidak efektif.
Sayangnya, dalam banyak kasus, pemerintah daerah justru memposisikan perumahan subsidi sebagai beban, bukan sebagai peluang pembangunan.
B. Problem Struktural di Tingkat Daerah
Ada beberapa persoalan mendasar yang menyebabkan kurang optimalnya perhatian terhadap perumahan subsidi di Jawa Timur:
1. Orientasi Jangka Pendek terhadap PAD
Banyak kepala daerah lebih tertarik pada proyek-proyek yang memberikan kontribusi langsung terhadap Pendapatan Asli Daerah (PAD), seperti pembangunan kawasan komersial, pusat perbelanjaan, hotel, dan industri. Sementara perumahan subsidi dianggap tidak memberikan dampak fiskal yang signifikan dalam jangka pendek.
Padahal, pendekatan seperti ini sangat sempit dan tidak visioner. Perumahan subsidi memiliki efek berganda yang besar terhadap ekonomi, termasuk penyerapan tenaga kerja, pertumbuhan sektor konstruksi, dan peningkatan daya beli masyarakat.
2. Regulasi dan Perizinan yang Tidak Pro-Rakyat
Proses perizinan yang panjang, berbelit, dan tidak transparan menjadi hambatan serius bagi pengembang. Banyak pengembang harus menghadapi biaya tinggi dan ketidakpastian waktu, yang pada akhirnya berdampak pada keterlambatan pembangunan dan kenaikan harga rumah.
Jika kepala daerah memiliki komitmen kuat, maka sistem perizinan bisa disederhanakan melalui mekanisme cepat (fast track system) khusus untuk perumahan subsidi.
3. Minimnya Penyediaan Lahan Strategis
Ketersediaan lahan merupakan faktor kunci dalam pembangunan perumahan. Namun hingga saat ini, banyak pemerintah daerah belum memiliki kebijakan yang jelas terkait penyediaan atau pengamanan lahan untuk perumahan MBR.
Akibatnya, perumahan subsidi sering dibangun di lokasi yang jauh dari pusat kota, minim akses transportasi, dan jauh dari pusat aktivitas ekonomi. Hal ini justru menimbulkan masalah baru, seperti meningkatnya biaya transportasi dan rendahnya kualitas hidup masyarakat.
4. Lemahnya Komitmen Infrastruktur Dasar
Perumahan yang layak tidak hanya ditentukan oleh bangunan, tetapi juga oleh ketersediaan infrastruktur dasar seperti jalan, air bersih, listrik, sanitasi, dan transportasi publik. Tanpa itu, perumahan hanya menjadi kawasan tidur yang tidak manusiawi.
Sayangnya, banyak proyek perumahan subsidi yang tidak didukung oleh infrastruktur yang memadai karena kurangnya sinergi antara pemerintah daerah dan pengembang.
C. Dampak Sosial dan Ekonomi yang Serius
Ketidakseriusan dalam menangani perumahan subsidi akan menimbulkan dampak yang luas dan kompleks:
Backlog perumahan semakin meningkat
Munculnya kawasan kumuh dan tidak layak huni
Ketimpangan sosial semakin tajam
Meningkatnya beban ekonomi masyarakat
Terhambatnya pertumbuhan ekonomi daerah
Perlu dipahami bahwa sektor perumahan memiliki keterkaitan erat dengan stabilitas sosial dan ekonomi. Ketika masyarakat tidak memiliki akses terhadap hunian yang layak, maka berbagai persoalan sosial akan muncul, mulai dari kemiskinan hingga konflik sosial.
D. Peran Strategis Kepala Daerah: Jangan Sekadar Formalitas
Gubernur, bupati, dan walikota memiliki kewenangan yang sangat besar dalam menentukan arah pembangunan daerah. Dalam konteks perumahan subsidi, mereka tidak boleh hanya menjadi penonton atau administrator, tetapi harus menjadi penggerak utama.
Peran strategis tersebut meliputi:
1. Sebagai Regulator
Menetapkan kebijakan tata ruang yang berpihak pada rakyat serta memberikan kemudahan regulasi bagi pembangunan perumahan subsidi.
2. Sebagai Fasilitator
Menyediakan lahan, infrastruktur, dan dukungan teknis bagi pengembang.
3. Sebagai Integrator
Menyinergikan program pemerintah pusat, daerah, dan sektor swasta agar berjalan efektif dan efisien.
Kepemimpinan yang kuat dan visioner menjadi kunci utama dalam mewujudkan perumahan subsidi yang berkualitas dan berkelanjutan.
E. Solusi Strategis yang Harus Segera Dilakukan
Untuk mengatasi berbagai persoalan tersebut, diperlukan langkah-langkah konkret dan terukur:
1. Pemberian Insentif Fiskal Daerah
Pemerintah daerah perlu memberikan insentif berupa pengurangan atau pembebasan pajak dan retribusi, seperti BPHTB dan PBG, khusus untuk perumahan subsidi.
2. Pembentukan Bank Tanah Daerah
Pemda harus memiliki cadangan lahan yang dikhususkan untuk pembangunan perumahan MBR. Ini bisa dilakukan melalui pembelian lahan, kerja sama dengan pihak swasta, atau pemanfaatan aset daerah.
3. Penyederhanaan Perizinan
Diperlukan sistem perizinan satu pintu yang cepat, transparan, dan akuntabel, sehingga pengembang tidak terbebani oleh birokrasi yang berbelit.
4. Pembangunan Infrastruktur Terintegrasi
Pemerintah daerah harus memastikan bahwa setiap pembangunan perumahan subsidi didukung oleh infrastruktur yang memadai.
5. Penguatan Kemitraan
Kerja sama antara pemerintah daerah, pengembang, perbankan, dan masyarakat harus diperkuat melalui skema kemitraan yang profesional dan transparan.
F. Evaluasi untuk Semua Pihak
Penting untuk disampaikan bahwa tanggung jawab tidak hanya berada pada pemerintah daerah. Pengembang juga harus meningkatkan kualitas pembangunan, memastikan lokasi yang layak, serta menjaga kepercayaan masyarakat.
Perumahan subsidi tidak boleh dipandang sebagai proyek bisnis semata, tetapi sebagai bagian dari pembangunan sosial dan kemanusiaan.
G. Penutup: Saatnya Berubah
Sudah saatnya pemerintah daerah di Jawa Timur mengubah paradigma. Perumahan subsidi harus ditempatkan sebagai prioritas utama dalam pembangunan daerah, bukan sekadar program pelengkap.
Keberhasilan dalam sektor ini akan menjadi indikator nyata keberpihakan pemerintah kepada rakyat kecil. Sebaliknya, kegagalan akan menjadi bukti bahwa pemerintah belum sepenuhnya hadir untuk memenuhi kebutuhan dasar masyarakat.
Dengan komitmen, sinergi, dan kepemimpinan yang kuat, Jawa Timur memiliki potensi besar untuk menjadi contoh nasional dalam penyediaan perumahan layak dan terjangkau.
Pertanyaannya sekarang sederhana: apakah pemerintah daerah siap berpihak kepada rakyat, atau tetap terjebak dalam pola pikir lama yang tidak visioner?
